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Immobilienerwerb in Italien
Einen Überblick finden Sie hier
Vereinbarungen über den Kauf einer in Italien gelegenen Immobilie richten sich nach italienischem Recht - hier sind eine Reihe ganz wesentlicher Unterschiede zum deutschen Recht zu beachten und es ist deshalb eindringlich davor zu warnen, ohne vorherige juristische Beratung irgendwelche schriftlichen Erklärungen abzugeben. Dies soll im Folgenden übersichtlich und schematisch (und damit natürlich nicht vollständig) dargestellt werden:
1. Allgemeines:
Ein entscheidender und gefährlicher Unterschied ist, dass nach italienischem Recht Vereinbarungen über den Erwerb einer Immobilie schon bei Einhaltung einfacher Schriftform wirksam sind, dass also keine notarielle Beurkundung erforderlich ist (allerdings bedarf es der Mitwirkung des Notars, damit die geänderten Eigentumsverhältnisse dann auch im Immobilienregister eingetragen werden); dies veranlasst zu der eingangs ausgesprochenen Empfehlung, vor jeglicher Unterzeichnung irgendeines Schriftstücks im Zusammenhang mit dem beabsichtigten Erwerbs einer Immobilie in Italien rechtliche Beratung einzuholen und zwar auch dann, wenn das Schriftstück hier in Deutschland unterzeichnet wird!
Im Vorfeld eines Vertragsabschlusses sind eine Reihe von Fragen zu klären, wie die nach der Art des Eigentums an der Immobilie (Alleineigentum einer Einzelperson, Miteigentum wie z. B. bei Ehegatten oder Miterben, Wohnungseigentum oder geht es um ein Teilzeitwohnrecht [Time-Sharing]).
Durch Einsichtnahme in das Immobilienregister und das Grundstückskataster ist die behauptete Eigentümerstellung des Verkäufers zu prüfen.
Die Verkaufsfähigkeit der Immobilie ist zu prüfen (liegt die bei unbebauten Grundstücken erforderliche Bescheinigung über die städtebauliche Zweckbestimmung vor, gibt es für das Bauwerk eine Baugenehmigung, liegt eine nachträgliche Genehmigung für ein evtl. widerrechtlich errichtetes Gebäude vor oder ist zumindest ein entsprechender Antrag auf Erteilung einer solchen "concessione sanatoria" gestellt, ist der Verkäufer verfügungsbefugt?). Fehlt es an diesen Voraussetzungen, kann dies zur Nichtigkeit des Vertrages führen.
Aus Sicherheitsgründen empfehlen wir dringend, bereits in diesem Stadium einen sogenannten "geometra" einzuschalten. Dieser ist eine Art Baumeister und Vermesser und hat insbesondere die Übereinstimmung der vorhandenen Gebäude mit dem Genehmigungszustand abzusichern bzw. zu klären, ob eventuelle Vorstellungen des Käufers über nach dem Kauf zu errichtenden Gebäude auch realisierbar sind. Wir tun dies seit Jahren regelmäßig in den von uns betreuten Fällen und konnten dadurch oftmals unsere Mandanten vor "Missgriffen" bewahren.
Weiter ist zu klären, ob gesetzliche Vorkaufsrechte bestehen, wie dies z. B. bei landwirtschaftlich genutzten Grundstücken für die angrenzenden Landwirte oder einen Pächter der Fall ist bzw. bei Miterben, gewerblichen Mietern sowie bei bestimmten Bauwerken von künstlerischem oder denkmalpflegerischem Interesse.
2. Der Vorvertrag:
Wenn die vorstehend erwähnten Fragen zufriedenstellend geklärt sind, kann man den in Italien üblichen Vorvertrag (compromesso) schließen, bei dessen Unterzeichnung regelmäßig eine "Anzahlung" in Höhe von 10 % bis 30 % des Kaufpreises fällig wird.
Achtung! Diese Anzahlung (caparra confirmatoria) verfällt, wenn es später aus Gründen nicht zum Abschluss des Hauptvertrages kommt, die der Käufer zu vertreten hat. In diesem Vorvertrag wird regelmäßig der tatsächliche Kaufpreis genannt, zudem ist die Immobilie genau mit Angabe der Katasterdaten zu beschreiben und es wird ein Datum festgelegt, bis zu dem der Hauptvertrag geschlossen werden muss.
Achtung: Zwischen Vorvertrag und Eintragung des Käufers im Immobilienregister nach Abschluss des Hauptvertrages kann der Verkäufer die Immobilie jederzeit anderweitig verkaufen und es gibt dann keine Schutzwirkung für den "Erst"-Käufer, wenn nicht dieser Vorvertrag, wie es nach neuerem Recht möglich ist, im Immobilienregister eingetragen ist. Dazu muss er allerdings vor einem Notar geschlossen werden und dann ist auch der tatsächliche Kaufpreis "aktenkundig", weshalb der italienische Verkäufer diesen Weg üblicherweise nicht gehen will (weil die Angabe eines niedrigeren als des tatsächlichen Kaufpreises im Hauptvertrag in Italien ganz normaler Usus ist, um die steuerlichen Folgen der Transaktion geringer zu halten. Wenn vor Abschluss des Hauptvertrages vom Verkäufer noch irgendwelche Voraussetzungen erfüllt werden müssen (z. B. Beibringung einer Baugenehmigung, Beantragung einer nachträglichen "concessione sanatoria" oder anderes), so müssen diese Bedingungen im Vorvertrag alle erwähnt werden.
3. Der Kaufvertrag:
Rechtzeitig vor Ablauf des im Vorvertrag genannten Datums ist dann der eigentliche Kaufvertrag zu schließen.
Wichtiger Unterschied: Nach italienischem Recht geht das Eigentum an der Immobilie bereits mit Abschluss des Kaufvertrages auf den Käufer über und nicht erst, wie in Deutschland, mit Eintragung im Grundbuch (=Immobilienregister). Ausnahmen gibt es in einigen Provinzen in Norditalien, die aus früheren Zeiten das österreichische Grundbuchprinzip übernommen haben (Provinzen Triest, Görz, Trient, Bozen sowie die Bezirke Cervignano und Pontebba/Provinz Udine, Cortina d´Ampezzo, Pieve di Livinallongo und Colle S. Lucia/Provinz Belluno und Valvestino/Provinz Brescia).
Weil mit Abschluss des Hauptvertrages unmittelbar das Eigentum übergeht ist auch üblicherweise bei Vertragsschluss der Kaufpreis in voller Höhe zu entrichten. Da allerdings eine Schutzwirkung für den Käufer erst mit Eintragung im Immobilienregister entsteht und dies erst dem Vertragsabschluss nachfolgt, sollte die Bezahlung durch Hinterlegung eines Bankschecks beim Notar erfolgen mit der Maßgabe, dass dieser den Scheck dem Verkäufer erst nach Umschreibung der Eigentumsverhältnisse im Immobilienregister aushändigen darf.
Zum Abschluss des Kaufvertrages benötigt der Käufer eine Steuernummer (codice fiscale), die ohne Formalitäten zu erhalten ist und die auch durch einen Vertreter (z. B. den Notar) angefordert werden kann. Weiter ist im Kaufvertrag der Kaufgegenstand genau zu beschreiben. Zudem muss der Kaufvertrag ausdrücklich eine Erklärung über die Rechtmäßigkeit der Bauausführung enthalten sowie eine weitere Erklärung darüber, dass der Verkäufer in seiner letzten Einkommensteuererklärung den steuerlichen Wert der Immobilien angegeben und die daraus resultierenden Steuern bezahlt hat.
Fehlt eine dieser Angaben ist der Kaufvertrag nichtig!
Weiter enthält der Kaufvertrag regelmäßig eine Erklärung über den Verzicht auf die gesetzliche Kaufpreissicherungshypothek. Nach italienischem Recht entsteht mit Abschluss des Kaufvertrages eine gesetzliche Hypothek zur Absicherung des vereinbarten Kaufpreises, die auch vom Registerführer bei Umschreibung der Eigentumsverhältnisse ins Immobilienregister eingetragen wird, wenn nicht der Vertrag ausdrücklich die Erklärung enthält, dass der Kaufpreis bezahlt ist und die Parteien auf die gesetzliche Kaufpreissicherungshypothek verzichtet haben.
4. Zu Kosten und Steuern:
Als Faustregel können können Sie sich merken, dass insgesamt für Nebenkosten ca. 12,5 % bis 15 % des Kaufpreises anfallen. Dazu im einzelnen (Stand Dezember 2002):
Beim Kauf von Privat:
Registersteuer 7%
(nimmt der Käufer seinen Hauptwohnsitz im erworbenen Objekt [prima casa], vermindert sich die Registersteuer auf 3%)
Hypothekensteuer 2 %
Katastersteuer 1%
Beim Kauf von einem Unternehmer (z. B. Bauträger): Mehrwertsteuer 20 % (bei Immobilien ohne Luxuscharakter (non di lusso) vermindert sich die Mehrwertsteuer auf 10%; bei Hauptwohnsitz [prima casa] und erstmaligem Immobilienerwerb beträgt sie nur noch 4%)
Hypothekensteuer pauschal € 130,00
Registersteuer pauschal € 130,00
An laufenden Steuern ist eine Abgabe an die Gemeinde (ICI: imposta comunale sugli immobili) in Höhe von (je nach Gemeinde) 4 % bis 7 % zu bezahlen.
Einkünfte aus einer eventuellen Vermietung der Immobilie unterliegen zwar nicht der deutschen Einkommensteuer, aber es existiert ein Progressionsvorbehalt nach dem deutsch-italienischem Doppelbesteuerungsabkommen (Progressionsvorbehalt bedeutet, dass die Einkünfte aus Vermietung zur Ermittlung des Prozentsatzes der hier zu bezahlenden Einkommensteuer den hier zu versteuernden Einkünften hinzugerechnet werden, dieser Prozentsatz wird dann allerdings nur auf die Einkünfte ohne diejenigen aus der italienischen Immobilie erhoben.
5. Abschließend noch ein Wort zum Erbrecht:
Nach übereinstimmendem italienischem und deutschem internationalen Privatrecht gilt der Grundsatz der Nachlasseinheit und das Recht knüpft unabhängig vom Wohnsitz oder von der Belegenheit der Sache an die Staatsangehörigkeit des Erblassers an. Ist also der Erblasser deutscher Staatsbürger, gilt für seine Erben auch hinsichtlich der in Italien gelegenen Immobilie deutsches Erbrecht.
Eine Rechtswahl durch Testament ist möglich, allerdings ist sie unwirksam, wenn der Erblasser zum Zeitpunkt seines Todes in dem Staat, dessen Recht er in seiner letztwilligen Verfügung gewählt hat, nicht seinen gewöhnlichen Aufenthalt hatte.
Informationen rund ums Auto
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Informationen rund ums Auto, Bußgeld, Führerschein, Verkehrsunfall, Urteile, ein Bußgeldkatalog wie auch ein Unfallbericht und einen Musterkaufvertrag finden Sie unter anderem auf den Seiten der Arbeitsgemeinschaft des DAV e.V. unter www.verkehrsanwaelte.de
Düsseldorfer Tabelle zum Unterhalt mit Link
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Die Düsseldorfer Tabelle enthält Leitlinien für den Unterhaltsbedarf von Unterhaltsberechtigten. Sie beruhen auf Koordinierungsgesprächen zwischen Richtern der Familiensenate der Oberlandesgerichte Düsseldorf, Köln, Hamm, der Unterhaltskommission des Deutschen Familiengerichtstages e.V. sowie einer Umfrage bei den übrigen Oberlandesgerichten. Sie wird im zweijährigen Turnus zum 01.07. und bei Bedarf aktualisiert. Ein Blick darauf kann Ihnen zumindest Anhaltspunkte über die Höhe eines etwaigen Unterhalsanspruches vermitteln. Die genaue Berechnung bedarf der Berücksichtigung vielfacher und individueller Faktoren. Die Tabelle finden Sie auf der Homepage des OLG Düsseldorf unter www.olg-duesseldorf.nrw.de
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